经常有人在交了定金之后，问小楼还要注意些什么。小楼给的回复是认真读一下《商品房买卖合同》。
这份合同是由主合同和后面一系列的附件组成的。主合同是由住建部门监制的制式合同，在长沙一般是在网上签订这个合同，就是俗称的网签。
后面的附件一般有房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准、前期物业服务合同、临时管理规约等，然后在里面还会有一个补充协议。
这个补充协议里面声称：
双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对合同的修改和补充。
并在后面的条款中特别约定：
本协议作为对合同的补充和修改，经双方签字或盖章后生效；合同及其附件内容与本协议内容不同的，以本协议约定为准。本协议一式陆份，出卖人贰份，买受人壹份，长沙市房屋产权主管部门贰份，按揭银行壹份，物业公司壹份。
也就是说这份补充协议的内容才是买受人和出卖人的真实约定内容。
对于以上内容，买受人是清楚并签字认可的，这才是双方意愿的真实表达：
合同及其附件、补充协议等，是经买卖双方充分协商后签订的，买受人对全部内容已经清楚；出卖人已对所涉免责条款、权利义务等的限制性条款作了说明和提示，买受人自愿全部接受，同意签字确认。
补充协议每个开发商都会根据自己的情况拟定，没有个统一的版本，我们这里就找到的一个版本来分析一下补充协议里面的玄机。
1.计价方式
现在长沙很多楼盘都是精装修出售。有些客户买房选择的是公积金贷款，而公积金贷款是不支持精装修部分的。
在主合同里如果只约定了含精装修的单价与总价，一般格式如下：
第五条 计价方式及价款
出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款：
1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币） 元/㎡，总房价 元（￥ .00元）。
2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币 / 元/㎡，总房价/ 元（￥ / 元）。
3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币） / （ / 元）。
那么在补充协议里会对这个价格进行拆分如下：
合同第五条约定的商品房总价款（含增值税）包含毛坯价款和装修价款。其中毛坯部分按建筑面积计算，单价为人民币 元（大写 ）/平米，毛坯部分总价款为人民币 元（大写： ）；装修部分按建筑面积计算，单价为人民币 元（大写 ）/平米，装修部分总价款为人民币 元（大写： ）；该商品房合计总价款为人民币 元（大写 ）。
这样在公积金贷款时就可以有一个较为直观的依据。
当下长沙精装修最流行的标准是不超过2500元/平米，随着房价的走高，这一标准也在不断突破。您想啊，你买一500万的房子，精装修如果还是2500的话，有些对不住这房价了。
2．10%总房款的违约金
在主合同的第七条约定了付款的违约责任：
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 1 种方式处理：
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在 90 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三 的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 90 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的 10 ％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
在补充协议里这个10%做了更详细的约定。
第一处：
买受人有下列情形之一，导致出卖人不能在合同签订后60日内取得约定金额的贷款（即除首付款外的其余购房款）的，视为买受人违约，买受人应自违约日起按合同第七条的规定承担逾期付款的违约责任：
（1）未能按时、准确地提供真实有效的办理购房抵押贷款相关资料；
（2）未能按时交纳按揭贷款相关费用；
（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署有关文件资料的；
（4）银行要求补充资料或增加首付款、增加借款人、提高按揭贷款利率或提出其它条件的，买受人在接到银行或出卖人通知后十五日内仍不按要求办理的。
如果是由于买受人个人的原因导致按揭贷款不能在两个月内到出卖人的账上，那么出卖人可以解约，并扣除买受人总房价的10%作为违约金。
第二处：
买受人自依约提交按揭贷款资料之日起60日内仍未能与银行签订生效的贷款合同的，或者因买受人资信不足导致银行最终决定的贷款额度不足本协议双方在合同中约定的贷款金额或不同意贷款的，买受人应于收到出卖人书面通知或电话通知或自出卖人依本协议约定在报纸上刊登通知之日起十五日内付清剩余全部购房款（即购房款总额与买受人已付购房首付款的差额），否则，视为买受人逾期付款，出卖人有权按合同第七条的约定处理。
由于征信问题导致无法贷款的，买受人是要求付清全款的，否则就会被视为违约，扣除10%的违约金。
第三处：
合同签订后，买受人单方面要求解除合同的，经出卖人同意可以解除合同，但买受人应当向出卖人支付合同约定总购房款10 %的违约金；因买受人要求解除合同导致出卖人实际损失高于违约金的，买受人应当足额赔偿出卖人的损失。
合同或本协议对解除合同后的处理另有约定的，从其约定。
如果买受人说这房子我不买了，合同终止，需要赔开发商10%的违约金。
第四处：
如在签订本合同时双方尚不能按政府主管部门有关规定进行“网上签约”的，双方同意在具备“网上签约”条件时，按本合同文本进行商品房买卖合同网上签约、备案。买受人承诺在收到出卖人通知之日起7日内配合办理完成买卖合同网上签约手续，逾期则按该房屋总价款万分之一每日的标准向出卖人支付违约金；买受人超过90日仍拒不进行网上签约的，出卖人还有权解除本合同并向违约方收取总房价10%的违约金。
买受人拖着不去办网签，也是会受到10%的违约金惩罚。
3.交房的违约责任
在主合同的第十一条约定了房屋交接及违约责任：
由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 1 种方式处理：
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过90 日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三 的违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过 90 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 15 天内退还全部已付款，并按总房价的 10 ％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，但违约金最高不得超过已付房款的百分之十。
由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按 1 方式处理：
1、出卖人按逾期每天每平方米房屋建筑面积零点壹元向买受人收取房屋管理费，并视为出卖人已交付房屋，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。
出卖人违约和买受人违约的支付方式是不一样的，一个万三，一个是0.1元，有心人可以将这个换算一下，也许会发现为什么这样设置。
主合同中第十五条约定了保修责任：
买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，出卖人自非商品住宅交付使用之日起，按照《房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助整修，整修费用由买受人承担。
该商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，可以依照有关规定委托双方认可的工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。
房屋保修期按出卖人提供的《住宅质量保证书》执行，但该《住宅质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。
至于提到这个保修责任，是因为在补充协议中约定：
在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，且买受人应在交接后10日内以书面方式向出卖人提出，由出卖人按合同第十五条的约定进行处理。买受人不得以此为由拒绝收房或者要求退房。
而且关于交房，不管你有没有来收房，以通知你收房的最后一天作为交付日，就算交完房了：
买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续。因买受人原因导致房屋未在指定日期内办妥房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格。自房屋交付日起，买受人应当按相关规定或约定承担责任并缴纳物业管理相关费用。
4.精装修
在补充条款中约定：
该房屋的装修标准见合同附件三。对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备，如在货物采购或市场供应有变化或其他原因导致出卖人未能使用该相关材料、设备时，为保证能按期按质交付该房屋，出卖人有权采用质量相当或以上的材料、设备替代。
该房屋内的所有洁具、厨房设备、家私、电气设备等（若有）由生产商直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准，若因该等设备质量事故造成买受人人身损害或财产损失的，由出卖人协助买受人向生产厂商索赔。
在对于精装修计价方式说明时，已经事先约定了：
买受人认可毛坯价格和装修价格为房屋总价合理组成部分，买受人已实地察看该项目已实施完成的示意样板，对示意样板已进行了充分了解，出卖人已对买受人做了必要之解释，买受人、出卖人双方认同房屋装修的设计理念，详见买卖合同附件交付标准。买受人已对示意样板与本协议约定的房屋总价款进行了充分考量，同意本协议约定装修价格充分符合买受人期望体现的出卖人品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，装修价格公平合理，买受人完全同意并没有异议自愿接受本房屋的装修行为和装修价值。
5.面积补差
在主合同中对于面积补差是这么约定的：
根据当事人选择的计价方式，本条规定以 建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约规定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2 种方式进行处理：
1、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按 人民银行公布的同期金融机构人民币活期存款基准利率付给利息。
买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
2、双方自行约定： 详见补充协议的约定 。
而在补充协议的约定是这样的：
1、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：
⑴面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方多不退、少不补；
⑵面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价，据实结算房价款，多退少补；
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％
合同约定面积
2、当产权登记面积与合同约定面积发生误差，产权登记面积超出合同约定面积，依约买受人应当补交房款的，买受人应当在出卖人书面通知送达或视为送达之日起十五日内足额补交，否则按合同有关买受人逾期付款的约定处理且出卖人可不配合办理合同备案、产权转移预告登记或转移登记手续；产权面积少于合同约定面积，依约出卖人应当退还多收的购房款的，应在买受人办理完面积差退款手续之日起三十个工作日内一次性退还买受人多交的房款，否则，出卖人应按人民银行公布的同期金融机构人民币活期存款基准利率向买受人支付违约金。
6.其他约定内容
1）至于你看到的广告宣传及销售人员的口头承诺都不作准的：
与买卖该房屋有关的宣传资料、模型、样板房、广告、口头宣传等仅供参考，所有信息均以政府最终批准和实施的文件和合同及其附件、补充协议的内容为准。
2）样板间也是以非交付标准做了免责说明：
双方确认，出卖人所修建和装修的示范房屋（样板房）仅作风格展示和形象展示之用，体现的是同类待交付房屋可能呈现的一种状态，不属于确定和约定的内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板房向出卖人主张权利，有关本合同约定的该商品房的结构、空间、功能系统、装修配置标准等所有内容以双方在合同及附件和补充协议中的约定为准。
3）关于小区内设施的权益也有相关的约定：
6、出卖人在该商品房所在楼栋的屋顶、外墙面上，或者在小区地面上设立与本项目、本企业及所属集团有关的标志、旗台/杆等的，买受人对此不持任何异议，出卖人亦无须向全体产权人支付任何费用。
7、按照规划设计建设的小区中的经营性配套建筑物、构筑物（包括但不限于会所、室内外游泳池/场、各种室内外球场等）的房屋所有权和土地使用权，归出卖人所有；已经计入小区房屋公摊面积的，归小区全体业主或者该楼全体栋业主共有。
8、小区内储藏室、地下室或地下人防工程、地下车位、未占用公共道路和绿地的地上车位的所有权或使用权归出卖人所有，出卖人有权将这些物业有偿转让、出租或赠与等，收益全部归出卖人。
这个补充协议比起现在被广为投诉的合同霸王条款来说，大多还算是对等的，还不算过分。如果买受人签了这个以后，以上内容开发商已经尽了告知的义务，买受有就没有理由说开发商耍流氓了：
在签订合同和本协议之前，出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规规定应该明示的合同文本、文件、证书及重要提示。买受人阅悉并且理解上述明示的合同文本、文件、证书及重要提示，且无异议，对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境已有充分了解。
其他的未提出来的内容还有很多，所以签合同之前认真看一下有什么坏处呢？
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