民法典商品房买卖合同违约怎么办（关于民法典房屋买卖合同纠纷）

日常生活中，普通民众进行房屋买卖时大多使用的是房屋中介机构提供的合同模板，为保障、督促买卖双方自觉履约，该类合同往往约定的违约金标准较高，通常为合同总价的20%，甚至达到合同总价的50%、100%。一旦房屋买卖合同解除，违约方是否需要支付高额的违约金呢？

近日，芜湖经济技术开发区人民法院受理了一起房屋买卖合同纠纷案件，房屋卖方张某起诉买方丁某，要求丁某按照房屋买卖合同的总价的20%，即26万元向其支付违约金。

该案经庭审查明：原告张某与被告丁某签订《房屋买卖合同》，约定以130万元的总价将案涉房屋出售给被告丁某，被告丁某若拖延支付购房款超过五个工作日的或拒绝购买房屋的，原告张某有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，且被告丁某应当向原告张某数额为房屋总价款20%的违约金。 合同签订后，被告丁某一直未向原告张某支付购房首付款，庭审过程中，丁某自认一直没有凑齐首付款，且因为没有稳定工作及收入，无法承担房屋商业贷款。

法院审理后认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、系双方当事人真实意思的表示，真实、合法、有效，双方应当依约履行。被告自认一直未依约付款的理由是首付款尚未凑齐，且没有稳定的工作及收入，无偿还购房贷款的经济能力；经庭审调查，案涉《房屋买卖合同》因被告不依约支付房款已实际无法履行，被告应当向原告承担违约责任；根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”被告丁某辩称原告张某主张按照合同总价的20%计算违约金明显过高，应于调整；违约金的调整应以实际损失为基础，同时兼顾合同履行情况、当事人过错及守约方预期利益等综合因素，该案系被告丁某违约而产生，结合以上因素酌定被告需向原告张某支付违约金60000元，超过部分不予支持。

违约金标准的约定虽然是合同当事人意思自治的体现，但在一定情形下人民法院或仲裁机构依法可以对过高或过低的违约金进行调整，有利于实现当事人利益的平衡，体现公平正义的法律精神。